순천가곡동

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작성자방어탕아 조회 6회 작성일 2021-01-13 14:34:01 댓글 0

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부동산 포커스 순천 부동산 가곡 · 용당 · 서면 지구 문제점 및 전망 분석┃대주피오레┃투자가치┃순천아파트 시세 및 향후 전망 [TV전남_부동산]

프로그램명 : 부동산포커스
전남 지역 개발 호재나 주목할 만한 부동산, 아파트 분양, 투자 가치 등을
분석는 코너입니다.

주제 설명 : 김길후 교수(청암대학교 부동산과 교수)
패널 : 김미연 공인중개사

9 번째 순서로 순천 가곡동, 용당동, 서면지구 전망 및 분석입니다.

코로나 상황에도 불구 요즘 순천 핫이슈 용당동 ~ 서면 선평리 일대 신축 아파트 청약공급이 진행되면서 일대 지가도 계속 오르고 있습니다.

오늘은 순천시 북쪽 시가지 부동산 (주택의 뉴타운)을 전망해 보고 순천 아파트 시세에 대해 이야기 나눠보겠습니다.

순천의 북쪽 시가지는 크게 가곡동, 용당동, 서면 지역으로 구분할 수 있습니다.

1) 먼저, 가곡동은 순천시 가곡지구 토지구획정리사업이 진행되고 있는 곳인데요. 1999년 조합설립인가를 받아 2002년 착공에 들어갔었는데 한참 토지공사 중 문화재 발굴로 3년간 중단이 되었습니다. 이후 공동주택부지를 석호건설에서 시공하다가 부도로 중지가 되었는데 이를 양우건설이 승계받아 2012년 (10년을 채우고) 준공을 할 수 있었습니다. 이 섹터를 중심으로 주변공사가 같이 미뤄지게 되어 사업이 오래걸리게 된 것이죠.

난관은 계속되는데, 학교부지 예정지를 교육청이 매입거부를 하면서 3년이상 답보상태가 진행되었습니다. 이번에이를 영무예다음이 354세대 임대분양을 했고, 2015년부터 조합사정 등 여러 가지 이유도 있었지만 공사완료 준공을 받지 못하고 있죠. 그런데, 가곡에도 도약의 발판이 마련되었습니다.
얼마전 도로 건너편 727세대의 대광로제비앙 리버팰리스가 임대 분양을 시작했었죠. 약 100:1의 청약경쟁률을 기록하며 장기임대의 대세효과를 톡톡히 보았습니다.

2) 다음, 용당동은 서면과 순천대학교를 잇는 도로망을 중심으로 발전된 주거단지로 지리적 특성상 상권의 확장성에 대해서는 회의적일 수 밖에 없었습니다. 다만, 이곳은 용당초, 향림중, 팔마고, 효산고가 위치에 있어 독립적 학군이 형성되어 있고, 1996년 건축된 동아를 비롯 삼성, 현대, 그리고 마지막에 합류한 대주피오레를 중심으로 반등의 기미를 보이기도 했으나, 입주예정자들로부터 잔금선납후 공사를 진행하다가 문제가 생겼었죠. 분양보증회사가 이를 인정해주지 않아 일부세대는 10년 넘게 분쟁중에 있습니다. 바로 뒤 봉화산 자연 숲세권이 있는 1,000여 세대의 대단지임에도 용당의 제1주거 단지로 자리잡을 수 있는 찬스를 살리지 못했던 것 같습니다. 특히 신대지구가 생기면서 다소 고립된 단지로 전략한 점도 있겠습니다.
용당동은 2016년 임대분양을 기점으로 (기업형 8년임대 순천 덕진의 봄) 신축공급이 시작되었습니다. 뉴스테이란 개념이 정립이 되지 않은 상태에서, 당시에 장기전세가 포커스가 된 곳으로 입지가 큰 비중을 차지하지는 않았었죠, 그러나 한양 수자인, 남양 휴튼, 대림 이편한 등이 성공적인 청약성적을 가지고 들어서면서 용당의 입지가 주목받기 시작했습니다.

3) 마지막으로 서면지역은 순천의 북동부에 위치에 있음에도 그 명칭이 서(서쪽)면이라 처음 들으신 분들은 다소 헷갈릴 수도 있을 듯 해요. 서면은 원래 주거가 형성된 지역은 아니였는데요, 이유는 교정시설인 순천교도소가 위치에 있고, 순천소방서와 현재 대부분 가동을 멈춘 서면산단을 마주하고 있어 기존의 배들주공과 라송센트럴카운티 정도로 단지가 형성되어 있었습니다. 이곳도 용당의 청약경쟁에 힘입어 이후 금호어울림 1,2차와 모아엘가의 청약이 의외로 선전하면서 주목받다가 최근 한화포레나에서 역시 100:1이 넘는 청약률을 기록하며 핫이슈 지역으로 부상하고 있습니다.

▶ 가곡은 현재 토지구획사업 준공이 떨어지고 나야, 용당 서면과 맞물려 탄력을 받을 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 여러 악재로 사업지체에 따른 원인자부담금이 약 40억정도 체납되어 있는데 시에서는 납입조건 준공을 해주겠다는 입장이어서 조합비용으로 충당이 어려운 실정입니다. 또한 이미 공동주택부지는 개발이 종료되었고 일반 주택단지만 남은 상태인데, 대부분 토지분양자들이 물류 유통이나 사무실 용도로 거점이 형성되고 있어, 주택과 상권이 형성될 여건이 불리한 형태입니다.
한참 순천의 상승세가 있을 때, 시에서도 공존 상생의 개발지원책을 마련해야 할 것입니다. 또한 사업부지가 길고 폭넓은 최고 도로입지에 위치한 2종 주거지역이기에 추가적인 공동주택단지 개발가능성이 분명히 있습니다. 순천관내 2종 일반주거지역 기준으로 볼 때, 가곡동 일대는 가격경쟁력이 여전히 있는 편입니다.

▶ 용당동은 특히 순천의 구.신 도심지에서 떨어져 있어, 자체 소규모 상권에 대한 의존도가 있는 지역인데, 일직선상의 도로망에 따라 형성된 곳이라 교차로나 밀집시가지도 발달이 잘 안된 곳입니다. 즉, 상권의 확장성이 떨어지며 4차선이긴 하나 도로폭이 좁고, 차량 등이 정차하지 않고 통과하는 형태라, 교통이나 도시생활 편의 측면에서 볼 때 요즘 계획된 지구단위구역과는 큰 차이가 존재합니다. 그럼에도 불구하고, 신축아파트 분양 성적은 순천에서 용당지역에 대한 판도를 흔들어 놓았습니다. 그러나, 용당동이 과거 고립무원에서 새로운 주거단지로 거듭나고자 한다면, 몇가지 해결해야 할 과제가 있습니다. 3년뒤 출 퇴근 교통대란에 대한 해소방안과 초등 및 중학교 신설문제, 부족한 상권확충에 대한 요구와 쾌적하고 조용한 주거환경조성 수요와의 조화를 풀어야 하는 숙제 등이 있겠습니다.

▶ 서면의 경우, 기존의 주택단지 발전의 장애였던 교도소(광주 일곡)나 산업단지와 같은 기피시설이 입지선정에 커다란 영향을 주지 않는 시대가 도래한 것이 주요했다고 볼 수 있습니다. 그 부분을 배제하면 오히려 IC접근 최향상성과 근 거리의 청소골 계곡, 순천의 서천과 동천을 모두 끼는 수변공원의 잇점이 부각되는 신 개발단지로 가능성이 농후한 지역이라 할 수 있습니다. 특히 이러한 서면의 주택단지들과 용당동의 신규단지들의 이격거리가 매우 가깝기 때문에 순천의 상징인 삼산과 서천을 중심으로 서면에서 용당으로 이어지는 북부 뉴타운이 형성될 것으로 예상합니다.
서면역시 건축승인을 위한 교통, 환경 영향 평가를 받았겠지만 지금도 용당부근의 출퇴근 시간의 교통혼잡의 해소와 상권 등의 기본 인프라 시설의 부족은 서면쪽 사정도 별반 다르지 않다는 것입니다. 또한 방치되어 있는 산단시설부지에 대한 활용연구도 과제로 남아 있습니다.

그런데 이러한 점이 또 특별히 중요하지 않을 수도 있다고 생각합니다.
순천의 신시가지의 주역이었던 연향동을 보면 주거와 상권을 동시에 계획했던 지구로 당시만 해도 완벽한 도시계획이었고, 상당수의 주민들은 순천의 중심으로 자리할 것이라 확신했었죠. 그러나, 세월이 지나 연향상권은 새로운 지역의 상권들과 만나 분리되었고 연향 현대아파트를 중심으로 탄탄했던 주거지 아성은 이제는 확실히 밀렸죠. 여기엔 다른 요인들도 있으나, 언급했던 부분을 위주로 말씀드려 보겠습니다.

먼저, 중심상권과 주거공간이 꼭 하나의 구획안에 있을 필요가 없다는 인식이 생겼습니다. 숲과 공원의 입지가 상권이 잘 형성된 입지를 넘어서기 시작한 것이죠. 즉, 용당~서면일대는 상권이 클 수 없고 도로망을 정비할 수 없어 불편하다는 지적이 신규주택단지 형성에 반대급부 영향을 주지 못하게 된 거라 보시면 됩니다.

#순천부동산 #순천아파트 #순천부동산전망

[전남 부동산] 순천 가곡 대광 리버팰리스 드론뷰

이번 영상은 순천 가곡동에 8년 전세로 지어지는
대광 리버팰리스 부지를 촬영해봤습니다 ^^

총 727세대, 지하 1층~ 18층 높이까지

순천가곡동 영무예다음 고층뷰

영무예다음 공사현장

... 

#순천가곡동

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